東京６区の不動産価格は上がり続けている。その４ 東京多摩地区の不動産はすべて”売り”

　日本の都道府県の中で２０２０年に比べて２０５０年に人口が増えるのは東京都だけと述べたが、その東京都をもう少し分解してみてみよう。

　東京２３区以外の東京都の西側の市町村部を多摩地区という。

　多摩地区がどうして東京都なのか今一つ分からない。何らかの歴史的な理由があったのだろう。もともとほとんどが武蔵野国だったから東京２３区を東京にして多摩地区は埼玉県でよかったように思うがなぜか東京都になっている。

　一説によると神奈川県になるところだったが自由民権運動が激しく東京都に入れて直轄にしようとしたとの話もある。

　東京都は大きく分けて東京２３区、多摩地区、伊豆諸島、になる。

　東京２３区の多くは今後も人口増加が予想されるが、伊豆諸島は人口減少となる。多摩地区はまだらだ。

　国立社会保障・人口問題研究所の予想によると人口増加は２０２０年を１００として稲城市１０８．６、武蔵野市１０５．８，狛江市（こまえし）１０４．６，調布１０４．４，三鷹１０３．６、小金井１０２．３、国分寺１００．９だ。

　他の市町村はおよそ９０台であきる野８３．８，羽村は７８．２は９０を切っている。　

　多摩地区は全体的に人口減少が少なく長期投資にまずいとは思えない。だがもう少し詳しく見るとそうでもないことが分かる。

　１００を超えて人口増加が見込まれる地域は東京２３区に隣接あるいは中央線、小田急線、京王線で都心まで１時間以内で通勤できるところだ。渋谷や新宿に近い市だけで都心から離れるほど人口減少は大きい。

　ここからは個人の意見だが、多摩地区は東京の名前がついていることと東京に近いという事以外に魅力がない。

　神奈川県の湘南地区のような海があるわけでもないし、千葉のように温暖な気候でもない、埼玉のように新幹線で東日本にどこへでも簡単に行けるわけではない。多摩地区の人達は怒るかもしれないが住むには千葉や埼玉より魅力がない。私には住んでみたい街トップ争いをしている吉祥寺ですら井之頭公園があると住む人はいうかもしれないが単に寝るだけのベッドタウンにしか見えない。

　私は今後東京都の多摩地区の人達がこの予想以上に２３区や神奈川、埼玉、千葉に移住すると見る。多摩地区は奥多摩町や八王子を起点に猛烈な勢いで調布、武蔵野、狛江、三鷹までが人口減少になるとみている。

　東京多摩地区の不動産は原則「売り」でいいと私は考えている。

２０２４年４月２７日

東京６区の不動産価格は上がり続けている。その３首都圏以外の不動産はすべて”売り”

　国立社会保障・人口問題研究所は市町村別に２０２０年の人口をもとに２０２５年から２０５０年まで５年ごとの人口予測を出している。

　日本の人口減少を目の当たりにしてぞっとする。

　おそらく出生率は政府発表のものを使っているだろうから実際には人口減少はこれ以上になるだろう。

　まずは都道府県別にみると２０２０年の人口をゼロとして秋田県は５８．４と日本で最低となっている。１０人のいたひとたちがわずか３０年後６人以下になってしまうのだ。

　東北は宮城は７０．５だが残りの青森、山形、岩手、福島、の４県は６０台だ。東北以外でも新潟、和歌山、山口、徳島、高知、長崎は６０台だ。

　概ね地方の県は７０台だが、かつて二大都市の一角だった大阪府が８２．２というのは驚きだ。

　唯一プラスは東京都の１０２．５だ。９０台は神奈川９２．３，千葉９０．５，埼玉９０．３，沖縄９４．８の４県のみだ。

　このブログでは長期投資は地政学的状況と人口動態のふたつを見て行うべきだと述べてきた。

　日本の都道府県間で北海道や沖縄がロシアや中国の脅威という見方もあるだろうが、今地政学的な違いはない。ならば不動産は人口動態のみを見て長期投資を行えばいいことになる。

　数字から明らかなように不動産投資をしていいのは東京とその周辺である神奈川、千葉、埼玉の首都圏のみとプラス沖縄なる。

　わずか３０年間で人口が２割も３割も減るところに投資してはいけないことは明らかだ。せめて１割減の所にしておくべきだ。

　首都圏と沖縄以外に不動産を買うことは非常に危険だ。もしそれ以外の地域に不動産を持っているならばできるだけ早く売るのがいい。田舎の実家を相続したら迷わずさっさと売るべきだ。

　賃貸を考えた場合人口が２割減るという事はまず単純に入居者が２割減る。空き家が増えれば賃料も例えば２割下がる。２割入居者減少、２割家賃減少で収入は簡単にに３，４割下がることになる。

　首都圏でも人口が減っているところもあるし、地方都市でも人口減少が少ないところもある。今後もう少し詳しく見ていくことにする。

２０２４年４月２６日

投資はご自身の判断とリスクでお願いします。

国立社会保障・人口問題研究所ｂｂｂｂ

東京６区の不動産価格は上がり続けている。その２

　東京都心のマンションはブランドとなっているとマンションジャーナリストの榊敦司氏は言う。

　先日大学の同窓会の名簿を見る機会があった。

　地方大学の体育会サークルの卒業名簿だ。

　昭和、平成、令和と毎年５人から１５人ぐらいの卒業生の住所が載っていて全部でおよそ５００人ぐらいかと思う。

　地方大学なので地元や関西に就職して残っている人たちが半分ぐらいいるが、もう半分は大手企業に就職し全国を転勤しているようだ。数パーセントは海外の住所になっている。

　その中で東京６区と呼ばれる新宿、文京、渋谷、千代田、中央、港区、に住んでいるのは１０人に満たなかった。

　卒業名簿で東京６区に住んでいるのは１名はまだ若く大手銀行員の社宅のようだ。大手広告代理店会社が１名、大手会計事務所が１名、どうも実家が東京６区だったのが１名、ほか数名という感じだ。

　東京に本社を置く一部上場会社に就職した人たちのほとんどは千葉、埼玉、神奈川の通勤時間１時間程度の所に住んでいる。

　大学を卒業していい会社に入っても地方出身者が都心の東京６区に住むことは普通出来ないことが分かる。

　地方から出て来て東京郊外に住居を構え都心に通勤してきた人たちは住めば都で今のところがいいと思い、みんなが東京都心に住みたいとは思っていないだろう。だが東京都心に住むことはこそこ収入の高い人たちにとっても最近の都心不動産高騰の前から難しいことだった。そもそも高くて東京都心には住むつもりはなく余裕はなかったのだ。

２０２４年４月２５日

東京６区の不動産価格は上がり続けている。

　日銀のマイナス金利政策が中止されて今後金利上昇が予想され、また中国の不動産バブル崩壊で海外資金流入が減少することが予想されていて、日本の不動産価格を押し下げるのではないかと予想されている。

　４月２３日東京カンテイの７０平米中古マンション取引の報告書によると東京都、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、兵庫県は東京都を除いて２０２４年３月はすべて前月比でマイナス、前年同月比でもマイナスとなっている。全国的に不動産価格が頭打ちあるいはマイナスになっているのは明らかだ。

　他の三大都道府県は前年同月比２、３％台の下落に対して東京都だけが前月比０．２％（前月比０．６％増）の上昇で横ばいとなっている。

　東京都見ると値上がりは都心部だ。

　都心６区（新宿、文京、渋谷、中央、千代田、港）で前年同月比で何と１３．１％増（前月比１．１％増）だ。平均単価は１億１５０７万円にもなる。千代田区の取引平均は何と１億５千万円を超えている。

　東京の不動産は都心の６区だけが上昇しているのであって多摩地区や６区以外の２３区は下落あるいは横ばいであることが推測できる。

　マンションなどの不動産ジャーナリスト榊敦司氏は東京都心の不動産は単なる需給だけで説明が付かなくなっていてブランド化されていると言う。

　高級時計やバッグなどのように単に機能だけで価値が付くものではなくなっていて、多くの人達がそれ以上のお金を出すものになっているのだ。

　ブランド品にさっぱり興味のない私だが、東京都心の不動産がどうしてブランド品のような価値をつけているのだろうか。

　東京６区だけが値上がりし続ける理由について考えてみることにする。

２０２４年４月２４日

「健康を気にするヤツ、評判がいいやつは早死にする」田原総一郎は正しい その４

　確かに嫌なことはその時に処理して後はさっぱり忘れると言う田原総一朗が出席した政財界の長寿の会合で聞いた話はその通りなのかもしれない。

　私の母は昭和一桁生まれで戦後比較的豊かな商家で育ちサラリーマンの家の父と結婚した。

　父の両親と叔父叔母と住んでいた頃、舅姑や叔母にいじめられた話をいまだにする。

　１０年もしないうちに我々の家族は別居したのだが、母にとってその数年間は苦痛だったようだ。９０年以上の間戦時中物がない時もあったがその後高度成長でまた真面目で働き者の夫が長く一緒で全体から見ればかなり幸せな人生だったはずだ。

　にもかかわらずいじめられた話を延々とすることがある。

　小さなころは母をイジメる人たちはけしからんと思っていたが、世の中が分かるにつれて世間で言うどこにでもある嫁姑の関係のようだし、母が今一つ社交的でないことを考えると母にも原因があったのだろうと思うようになった。

　今の表現ではないかもしれないが壊れたレコードのように同じ話を繰り替えす。またイジメられた話かと思って適当に聞いて適当に遮って終わることになる。

　親戚の葬儀でイジメていたという叔母などに会ったことがある。正直かなり警戒していたのだが何のことはない明るい気さくないい人だった。少なくとも会っている間に嫌な思いは何もなかった。

　残りの人生限りがあるのだから嫌なことはさっさと忘れるのが良いと言うのは名言だ。うじうじ過去の不幸を繰り返すのは無駄以外の何物でもない。同情を引こうとしても血のつながった息子でさえまともに聞いていないのだから。

２０２４年４月２３日

暴走する民族、ドイツ人とユダヤ人

　過去のブログ「あれだけ優秀なドイツ人はどうして破滅をくりかえすのか」と「あれだけ優秀なユダヤ人はどうしてどの国からも追い出されてきたのか」でドイツ人とユダヤ人は優秀なのに暴走してしまうと述べた。

　ナチスのユダヤ人虐殺がユダヤ人に責任があったなどというつもりは全くない。だがナチスドイツのユダヤ人虐殺はまさに暴走する民族同士の惨劇だった。

　現代においてもこの二つの民族は極端に流れ破滅に向かうだけでなく世界を混乱させている。

　今もドイツ人のすべてではないが左翼はドイツ人全体を扇動して破滅へと向かわせている。

　無理な環境対策で原子力発電や石炭火力発電を止め電気代などの燃料費の高騰をまねき主要産業がドイツから逃げ出している。

　極端なEVシフトは結局失敗に終わりドイツ自動車産業は大きくつまずきトヨタの後塵を拝することになった。国防を考えずロシアへの無分別な接近は結局ウクライナ戦争で天然ガス供給を止められて経済を低迷させている。行き過ぎた寛容さは移民を無制限に受け入れドイツ社会を分断混乱させている。

　そしてユダヤ人のすべてではないが右翼がユダヤ人全体を扇動して破滅へと向かわせている。

　アメリカのユダヤ人たちはロビー活動をし、イスラエルの敵であるリビヤ政府、イラク政府、イラン政府を転覆させてきた。

　ユダヤ国家であるイスラエルは２千年前に住んでいたという誰の常識でも認められない時効が成立した根拠で国家を作り、さらに占領地を広げ、世界の批難を浴びてもガザ地区への報復と言う名の虐殺と占領地拡大を続けている。さらにイランを挑発して第三次世界大戦を始めようとしている。

２０２４年４月２２日

ジレンスキー大統領はトランプ大統領再選まで持ちこたえられるか

　ロシアは日々東部戦線で前進している。

　西側のメディアはほとんど報道していないが、軍事専門サイトによると平均して１日１キロのペースでロシア軍は前進している。トランプ大統領が就任する来年１月までの２５０日の間に２５０キロ前進することになる。ウクライナ軍がさらに劣勢になればロシア軍の進軍は加速度的に速くなり重要港湾都市オデッサや首都キーフが占領されることもあり得る。

　アメリカ下院でウクライナ支援法案が可決される見込みとなった。

　トランプ氏が圧力をかけ共和党が長らく法案に反対していた。共和党が法案成立に軟化したのは戦況があまりにもウクライナに不利になってきたからだ。

　このままだとトランプ氏が大統領になる前にウクライナ軍が総崩れとなりロシアがウクライナを全土を掌握してしまう、トランプ氏はロシアとの即時停戦を主張しているもののウクライナの完全敗北は困る。来年１月までウクライナが完全敗北しないための支援予算可決なのだ。

　戦況はそこまでウクライナに不利になっていると理解すべきだ。

　ウクライナは疲弊している、武器を供与してももう兵士はいない。議会法案が通りアメリカの武器支援が実施されたとしてもロシア軍の侵攻を数カ月遅らせることができる程度だろう。

　今回の支援は２０２５年１月までロシアがキーフやオデッサを占領させない程度のものでしかないと理解すべきだ。

　ウクライナに勝利はない、ロシアに占領された５州を取り戻すことなど夢の夢だ。

２０２４年４月２１日