日銀がマイナス金利政策を取りやめ金利が上昇していくことが予想されるので、今後不動産価格に影響を及ぼすのではないか、今の不動産価格はバブルで崩壊するのではないかと心配する声が多い。
経済回復に応じて日銀が少しづつ金利を上げていくことは間違いないだろう。それに伴って不動産価格が下落するのも当然の成り行きとなる。
日本は今３０年間の低成長を取り戻そうとしていてしばらくの間は今までよりは少し高い成長になるだろう。
だがアメリカと比べると日本は人口が減少していくのでGDPの成長率は基本的にアメリカよりも低いものになる。経済成長が低いという事は長期金利も高くならないことになる。
日本の長期金利は高くなったとしてもアメリカの金利を追い抜くことはなくあったとしても期間は短いものになる。
その結果銀行の不動産融資金利が大幅に上がることはなく、不動産価格への影響も限られることになる。
一方で地域ごとの人口減少は大きく不動産価格に影響する。
人口が３０年で２割減れば単純計算で２割の賃貸物件が空き家になる。空き家が多く成れば家賃の値下げ競争が始まり簡単に２割ぐらい下がってしまう。
さらに不動産価格が下がる一方で所得の下落がなければ人々は持ち家を持つようになりさらに賃貸物件の価格は下がるとになってしまう。
人口２割減少は強烈なインパクトを不動産市場に与えることになる。
不動産購入を考える人はすぐに地方自治体のホームページにアクセスして人口予想を確認すべきだ。金利の先行きなど心配しても金利上昇の不動産価格下落圧力はしれている。これに比べれば人口減少の下落圧力はマグニチュードが違う圧倒的な破壊力をもっているからだ。
２０２４年４月２８日
