不動産の価値基準はいくつかある。毎月の利益、毎月のキャッシュフロー、売却価値、節税価値、担保価値、自分で住む場合の価値、などだ。
そのうち毎月のキャッシュフローと毎月の利益について比較して考えてみよう。
その不動産を所有することによって毎月得られる利益と毎月得られるキャッシュフローと二つの価値の視点がある。。特に個人投資家と企業投資家でどちらを重要視するかが違ってくる。
アパートを数棟ぐらいもつ中小個人資産家にとってはキャッシュフローが大事だ。毎月利益が出ていても個人資産家にとって現金が手元に入ってこないと安心していられない。多くの人にとって現金が入ってくることが最も重要だ。私はそれでいいと思う。
その意味でも個人資産家にはキャッシュフローを得やすい中古アパートに投資するのがよいと考える。
一方で何十棟のアパートやマンションを持つ投資会社などの企業は資金力があるので毎月のキャッシュの出入りはそれほど気にならない、それよりも利益を重視する。企業の場合サラリーマンが意思決定をしている場合が多く、サラリーマンの企業内における個人目標がキャッシュフローではなく利益になるので結局企業はキャッシュフローよりも利益を優先することになる。
その意味でも投資会社はキャッシュフローは厳しいが利益が出るマンションに投資することになる。
個人投資家にとってマンション一棟は投資金額のわりにキャッシュフローがよくない。さらに利益が出ると税金を支払わなくなってさらにキャッシュフローが悪くなる。
もちろんそこを我慢して３０年後に売却益を狙うことも考えられるが、３０年先にいくらで売れるかは分からなし、３０年間厳しいキャッシュフローをコントロールするのは精神衛生上よくない。まあマンション一棟を持っていれば自慢することもできるかもしれないが中小の個人投資家は着実に中古アパートでキャッシュフローを確実なものにすることを優先すべきだと考える。
２０２０年４月２７日
投資はご自分のリスクと判断でお願いします。
