先のブログ（４月２７日）で中小の個人投資家は利益よりもキャッシュフローを重視したほうがいいとしたが、具体的に見て見よう。
購入金額１００百万円、家賃収入３．５百万円、利回り３．５％の鉄筋コンクリートの４戸新築ワンルームマンション一棟を購入したとする。土地代が５３百万円で建物を４７百万円とした場合、毎年の原価償却費は４７百万円÷４７年＝１００万円となる。
仮に１億円全額を４７年間の銀行借り入れとし、４７年の金利合計を４１百万円（およそ２％の金利）とすると年間の返済金額は（１００百万円＋４１百万円）／４７年＝３百万円となる。
家賃収入が３５０万円で銀行返済が３００万円となると差額は５０万円。管理費などの諸経費と固定資産税を２０万円とするとキャッシュの法人税前手残りは３０万円となる。
一方で利益をみてみよう。４７年間の平均家賃収入３５０万円で、経費は減価償却費１００万円、平均金利８７万円、管理費の諸経費と固定資産税２０万円の合計２０７万円となり、４７年間の平均利益は３５０万円－２０７万円＝１４３万円となる。
実行法人税率を２０％とすると１４３万円ｘ２０％＝２８万円。法人税後手残りは３０万円－２８万円＝２万円となる。
つまり４７年後あるいは売却までの間平均して年間利益は１４３万円、キャッシュ手残りは２万円になる。
毎年キャッシュが２万円しか残らないのは厳しい。一番しんどいのは空き家になった場合一気にキャッシュがマイナスになってしまう。もちろん最終的に売却するときに銀行借入金残高が売却額のほうが大きい場合キャッシュが入ってくるのだが売却時のキャッシュを期待して２０年も、３０年もキャッシュフローを気にしながら過ごすのは中小の個人投資家にとっては厳しい。
一方で資金力のあるファンドなどはキャッシュは気にしない、利益だけに注目できる。毎年１４３万円の利益があるということは１．４％の利回りが期待できる。ファンドはもっと銀行から低い金利で借り入れができるだろうからそれを繰り込めば利益率はさらに上げることができる。
中小の個人投資家にとってSRCの大型物件はキャッシュフローが厳しいので最初は避けたほうがいいと考える。また売却は個人も声をかけてくるだろうが資金繰りを考えると耐えれないことが分かり途中で降りる可能性が高く、ファンドに売る方が早く決まるものと考える。
２０２０年５月２日
