素人は一棟マンションに手を出してはいけない

　一棟マンションを持っていると聞けば相当な資産家ではないかと思う。

　都心や地方都市の一棟マンションは少なくとも１億円はするし取引されているものいのほとんどは２億円以上している。

　だが素人は一棟マンションに手を出してはいけない。

　一棟マンションは銀行からみると資産価値があるの新築であれば５０年ローンを組むことができるし中古であっても銀行としては融資がしやすい。

　なので金額が大きい割に銀行が融資をしてくれるので意外と容易に素人でも一棟マンションのオーナーになることができる。

　だが資産規模１億円〜５億円の素人、中小資産家が５億円のマンションを購入したらかなり苦しい状況になる。

　利回りは５０年間平均して５％とすると毎年２５００万円の家賃が入ってくることになる。

　借入金の返済は５０年ローンとすると元本返済が１０００万円になる。金利を例えば２％とすると５０年間の平均金利支払いは５００万円。つまり銀行への返済だけで１５００万円になる。家賃収入２５００万円から銀行返済１５００万円の差１０００万円の手残り現金ができる。

　この１０００万円は５億円に対して２％にしかならない。ここから管理費、利益にたいする法人税を支払わないといけない。投資金額の２％など管理費と法人税で簡単に飛んで行くことになる。

　一棟マンションものはキャッシュフローが厳しいのだ。購入しても毎月現金が入ってくるわけではなくむしろ毎年現金が出て行くことすらある。

　もちろんば売却時に銀行借り入れよりも高い値段で売ることができればその時に大きなキャッシュを手に入れることができる。５億円の物件で２５年後にローン残高が３億円残っていて物件が４億円で売れれば１億円の現金がはいってくることになる。

　大規模な不動産投資家はこれで利益を上げている。手持ちのマンション価格が上がって利益が出るタイミングを待っているのだ。余裕のあるお金持ちはこれができるが中小の資産家にはなかなかできない。

　２５年経ったときに４億円で売れるかどうかは分からない。もし２億円でしか売れなかったらローン残債を支払えないといことになる。

　その時血眼になって買い手を探すことになる、市況が悪化していると買い手は見つからないし買い手に銀行が融資するような状況でないと引き合いがあっても成立しないといういことになる。

　一棟マンションはたかだか１億円〜５億円の資産家が手を出すものではないと考える。

２０２０年１０月２１日